目前，国内众多工业园区存在着开发过快、空置率高及招商难等问题，而华夏幸福以工业园区运营开发为主，目前已形成 “园区+地产”的独特运营模式。CNSPHOTO提供

见习记者 贺 阳

目前，国内众多工业园区存在着开发过快、空置率高及招商难等问题，而华夏幸福以工业园区运营开发为主，目前已形成 “园区+地产”的独特运营模式。转眼十几年，它已由名不见经传的小型房地产开发企业跻身于2015中国房地产企业销售金额前10强的行列。

“园区+地产”模式

据中国指数研究院发布的《2015年上半年房企销售业绩排行榜》显示，华夏幸福基业股份有限公司以308亿元销售额、325万平方米销售面积首次进入房企销售排行榜前十强。其中，产业新城开发建设销售额142.46亿元，同比增长23.48%;城市地产及其他销售额27.69亿元，同比增长56.44%。

华夏幸福基业股份有限公司早前致力于河北省内的城市住宅开发，自2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区运营开发商转型，近年来一直坚持“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的理念，全力打造产业新城三条产品线，即以固安为代表的产业新城、以无锡为代表的城市产业综合体、以北京丰台为代表的产业商务综合体。目前，已形成 “园区+地产”的独特运营模式。

华夏幸福品牌部工作人员向中国商报记者透露，2015年上半年，华夏幸福新开拓了4个区域，目前已在全国20余个区域拥有超过35座产业新城。其中新拓展的项目包括上海市金山区枫泾镇、四川省天府新区仁寿园区、河北省秦皇岛市北戴河新区以及辽宁省沈阳市铁西区。他还表示，在过去的半年里，又有两座位于固安、大厂的产业新城已引入知名教育配套，还有3个商业项目正式开业。截至5月底，华夏幸福的产业新城中已有60余个产业园。

谈到“园区+地产”盈利模式，国都证券基金管理部分析师于伯菲表示，该模式的实际运作流程，即在政府主导，企业化运作的背景下，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理，其概念近似于目前互联网上十分流行的“PPP”模式。

转型之路动作频频

“工业园区+房地产开发”的商业模式是华夏幸福的成名之作，成就了其过去多年的高速成长，这个独特的模式也使华夏幸福拥有了自身的护城河，成为产业地产行业的龙头。

平安证券的研报也指出，华夏幸福并非单纯的房地产开发企业，其产业新城平台具有独特价值。公司近期通过联手太库科技，以其全球众创空间和全球太库会员为服务试点，加快探索建立B2B的创新服务模式。公司目前已投资运营超过20座产业新城，未来均有机会复制及推广B2B 创新服务商业模式。

平安证券认为，华夏幸福的创新突破阶段是产业协同效应发挥共振的最佳阶段，标志着园区由加工型向研发型转型，提升技术创新能力和转化效率，由单纯的土地运营向产业开发转变，资产周转效率提升，估值享受溢价。同时，外有京津冀协同发展国家规划带来的土地价值重估，内有公司创新升级攫取新增利润点，未来业绩表现仍将显著优于行业。

伴随着近几年业务呈几何式的增长，华夏幸福在转型的道路上动作频频，引来多方关注。从去年就频频涉足文化产业和体育产业，日前还牵手北京电影学院，大举进军影视产业。公告披露，双方同意在北京大厂潮白河经济开发区共同打造“北京东部影视产业集群”，合作内容包括双方共建“北京电影学院教学实践区”、“青年电影制片厂影视创作拍摄中心”，预计总投资约30亿元。

兰德咨询总裁宋延庆介绍，作为从河北起家的公司，华夏幸福基业的产业新城模式虽已在环渤海等区域布局，但目前主要是固安和大厂的两个产业园业绩较为突出。选择收购河北的足球队，是其深耕大本营的表现。

产业地产模式存隐忧

搭乘政策的顺风车，华夏幸福基业的战略布局正在快速扩张。一位曾在华夏幸福基业工作的业内人士介绍，华夏幸福基业定位于产业新城运营，能够加速政策支持的新兴产业在当地的培育进程，并有能力引进大型企业和资金进驻，这正是与其合作的地方政府所看重的。

但该业内人士也表示，华夏幸福基业引进的一些产业过于尖端和具有新概念，到底最终能有多少企业落地、获得多少实际收益实在很难说。“经过实践的检验，华夏幸福基业的产业模式没有问题。但由于其进驻的区域越来越多，面对不同区域的不同条件，该模式的普遍适用性也在经受着新考验。”宋延庆直言。

依托于京津冀区域的土地开发，形成了华夏幸福基业有别于其他房企的竞争优势。一位长期研究A股地产板块的行业分析师表示，通过与政府合作开发和招商引资，华夏幸福基业会获得了一定比例的回报，从而具备了明显的竞争优势。但业内同时存在着对于华夏幸福模式批评的声音，分析人士认为，华夏幸福并未受益于产业新城模式，而仅仅是一个招商中介的角色，顺带从当地政府手中无竞争性地拿些廉价住宅用地开发盈利。

园区中国联合创始人宋振庆坦言，目前，产业地产正处于加速化、标准化、竞争化的阶段，其开发主要存在五种模式：传统地产开发商转型进入的新兴模式;大型制造企业自建自用为主的园区模式;专业产业地产开发商开发运营模式;地方政府主导的产业园区模式;外资基金主导的产业地产运作模式。与此同时，产业地产的发展也面临一系列问题，缺乏统一标准、融资渠道匮乏、拿地难度加大、政策法规差异、异地复制困难、泡沫问题初显、政商关系风险等等，都成为促使产业地产转型的催化剂。

住建部的调研数据显示，目前国内工业园区等园区的规模已经从几年前的8000平方公里发展到现在的2万～3万平方公里。有调查显示，一些地方并不具备成熟的产业链优势，但为了招商引资，不惜用零地价或负地价吸引企业和投资，而这些工业园区大多采用政府开发模式，按照商业地产运作模式，先建设再招商，但由于先天条件不足，缺少资源整合和产业链的形成，导致部分园区招商困难。针对华夏幸福众多工业园区是否存在大量空置及招商难等问题，华夏幸福工作人员表示，担任公司发言人的高管早前已调离岗位，目前暂无接受媒体采访的相应新闻发言人，公司半年财报将于8月中旬正式发布，其中将会涵盖所需详实数据。