就在数月前大热的房企拆分物业上市话题即将降温之际，12月22日晚间，绿城在港交所挂出了分拆物业上市的招股书。一石激起千层浪，众多龙头房企拆分物业上市，开发商打造万亿平台的野心已无需掩饰。然而，纷纷抢滩登陆的房企未来打造的物业平台如何在激烈的竞争中胜出，拼的是模式、规模、服务还是概念，似乎仍具悬念。

市场渴望物业新模式

绿城招股书中透露，绿城物业上市的主体为绿城服务集团有限公司，联席保荐人为美林远东有限公司及中银国际亚洲有限公司。但其中并未对外正式公布此次上市发行的具体股份数、招股价及募资金额。招股书中称，公司筹资将分别用于开发及推广“智慧园区”及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。

相关资料显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。其中，物业管理服务即提供传统物业管理服务，如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等。

据统计，截至2015年9月30日，绿城的物业管理服务收入为14.23亿元，占总收入的72%，依旧是公司物业服务收入的主要来源。

但在绿城的招股书中，最受关注的就是其提出的“园区增值服务”板块。据绿城描述，内容包括园区服务及园区O2O平台、家居生活服务及园区空间服务。该项业务去年实现收入仅为1.4亿元。

“虽然业绩一般，但作为新概念，‘园区增值服务’更可能成为打动投资者的敲门砖”，一位市场观察人士分析，当前市场上打着物业服务上市的公司为数众多。要想在激烈的竞争中引起市场关注，即使是以物业品质著称的绿城也必须寻找抓人眼球的新题材，博得资本市场的青睐。

“事实上，物业费在短期内仍是主要收入来源。在附加服务难以短期实现收益时，多元的增值服务将有助于企业收取较高物业费时，提升客户的接受程度”，上述人士表示，绿城提出新模式一方面希望能发挥三大板块协同作用;另一方面，“园区增值服务”或许还能提供更多客户群，再通过一站式平台为在管园区的业主和住户提供多元服务和产品。

规模短期内仍是关键

新卖点固然重要，但规模化现阶段似乎更被看重。截至目前已经上市和计划上市的房企大都仍以社区O2O作为卖点，增值服务暂时还无法被看做利润的重要来源。最先上市的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%，中海物业增值服务业务则占比较低，仅为4.7%。如何千方百计扩大物业板块市场份额，迅速将平台做大，则更为当前以上市为目的的众多企业所更多考虑的。一位业内人士表示，快速扩大经营面积，增加管理规模，冲到行业领先位置，有利于市场对公司筹备上市的物业平台估值。

资料显示，除了已经上市的12家物业公司外，今年以来，万科、保利、中海、富力、碧桂园、远洋等房企纷纷表示将分拆旗下物业平台并独立上市。

万科总裁郁亮就曾表示，本来希望把万科物业上市事宜放后面一点儿，但发现形势不等人。

由此，万科正在采取绕道超车的方式。截至目前，万科在短期内已与金隅、金泰、佰嘉、首创等知名企业在物业领域展开深度合作。除了输出万科物业服务系统“睿服务”外，还投入资金成立合资公司，为物业后续扩张埋下伏笔。

截至2014年底，万科物管面积覆盖61个大中城市、服务项目457个、管理面积1.03亿平方米;行业领先者彩生活平台所服务的面积已达2.05亿平方米规模。

恒大目前已经在全国170多个城市拥有400多个社区，物业管理面积达到了5000万平方米，业主数量近400万人，作为销售面积连年排名榜首的公司，也具备相当大的潜力。截至2015年9月30日，绿城服务也已覆盖全国73个城市，在管合同建筑面积达到7400万平方米。

业内预测，随着万科逐渐接管众多合作公司物业面积，其后发优势将逐渐显现。而绿城与其他大型开发商相比，在服务面积上和业主人数上，未来不会有优势。但鉴于其服务社区多为中高端楼盘，物业费水平也相对较高，在未来盈利能力上也有一定特色。

盈利点关键在创新

“无论是社区O2O还是园区O2O，服务的最终落地仍是关键所在”，易居智库研究总监严跃进分析，精准把握物业服务的盈利点将成为行业的核心课题。

如何实现盈利模式的创新，将决定房企物业万亿平台能否搭建成功。其中，以先进的互联网技术和庞大的用户数据库基础已成为市场的共识。

无论是万科升级的社区服务商2.0版本“V-LINK”、阳光100打造的社区商业模式“街区综合体”、花样年的商业社区O2O模式，还是恒大联合腾讯成为马斯葛的大股东，打造互联网社区服务商模式，这些社区商业探索已经推进了物业服务的升级。

相关人士分析，目前已上市或计划上市的房企物业公司均把社区O2O当做核心卖点之时，绿城则将自己的物业板块包装成“园区O2O”，意在明确区分与其他企业的特点，但预计前期其核心业务实质仍以“社区O2O”为主。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从物业管理行业现状来看，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。房企物业上市必须把握好C端消费者需求入口，完成创新增值服务。

开发商应关注生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等社区增值服务领域;同时，可在提供小额贷款方面在金融服务方面做出尝试;资产收入方面，可帮助业主提供房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产增值服务。

业内人士指出，一旦企业物业万亿平台搭建完成，将成为一个既能独立盈利又能促进其他板块盈利的可持续发展平台。